專技普考
114年
[不動產經紀人] 民法概要
第 12 題
甲將房屋租給乙。下列何者正確？
- A 租期若超過 1 年，且未寫書面契約，則租賃契約無效
- B 若未特別約定，則乙有權將其中的房間分租給丙
- C 若未特別約定，則乙有權將承租人的地位債權讓與給丙
- D 若雙方約定租期 3 年，3 年過後乙默默繳房租，甲默默收房租，則雙方均不得主張租賃契約默示更新
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請試著思考：在房屋租賃的法律架構中，如果承租人本人仍然住在屋子裡，只是想利用多餘的空間分攤房租，法律通常會傾向於「全面禁止」承租人的空間使用權，還是會賦予一定的「彈性分租」空間，除非房東特別事先聲明禁止？
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恭喜你答對了！這題考驗的是對《民法》租賃章節中細微規定的辨析能力，你能精準選出 (B)，代表你對「轉租」的例外規定掌握得非常紮實，沒有被常見的法律通則所誤導。
房屋轉租與默示更新的規範
在本題中，選項 (B) 的正確性源自於《民法》第 443 條第 1 項但書。法律原則上規定承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租他人，但針對「房屋」租賃，法律特別給予彈性：除非契約另有反對之約定，否則承租人得將房屋之「一部（如房間）」分租他人，而無須徵得房東同意。至於選項 (A)，依據第 422 條，逾一年的房屋租賃若未簽訂書面，法律效果是「視為不定期限租賃」，而非無效；選項 (D) 則是第 451 條標準的「默示更新」情境，當租期屆滿後，若承租人仍為租賃物之使用而出租人不即表示反對，契約將自動轉為不定期限租賃。
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民法房屋租賃規範
💡 掌握租賃契約形式要件、轉租規則與默示更新效果。
| 比較維度 | 定期租賃 | VS | 不定期租賃 |
|---|---|---|---|
| 成立要件 | 有明確期限且符合書面要件 | — | 未定租期或逾一年未立書面 |
| 期滿效果 | 契約關係自然消滅 | — | 契約持續直至依法終止 |
| 默示更新 | 期滿續租收租即轉為不定 | — | 不適用（本身即無期限） |
💬書面形式與期滿後的行為會決定契約是否轉為不定期限。
