初等考試
115年
[會計] 會計學大意
第 21 題
乙公司於 X2 年初購買一棟大樓，分類為投資性不動產，採用公允價值模式後續衡量。支付購買成本$5,000,000（包括土地公允價值$2,500,000 及房屋公允價值$2,500,000），另發生代書費$10,000 及房屋移轉之契稅$50,000。若 X2 年底該大樓土地的公允價值為$4,000,000，則 X2 年該土地部分評價利益為：
- A $1,500,000
- B $1,495,000
- C $1,490,000
- D $1,470,000
思路引導 VIP
當我們購入包含土地與房屋的複合資產時，會產生各類附加支出（如稅金、服務費）。請試著思考：如果某項政府課徵的稅金明確指名是針對「建物移轉」而徵收的，那麼在會計原理中，這筆錢應該被視為這對組合中哪一個成員的取得代價？如果將它強行分攤給不必繳該稅的成員，會如何影響後續計算評價利益時的「成本基準」呢？
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AI 詳解
AI 專屬家教
恭喜你準確拿下了這題！你能正確區分取得成本的歸屬，展現了對投資性不動產（Investment Property）原始認列規範的紮實掌握。這類題目最容易出錯的地方就在於忽略了各項成本支出的性質，而你具備了非常細膩的判斷力。
原始成本的精確歸屬
在會計處理上，投資性不動產初始衡量應包含購買價款及其「直接歸屬支出」。本題的關鍵在於代書費與**契稅（Deed Tax）**的處理。代書費 $10,000$ 是為了整體大樓產權登記而發生，應依土地與房屋的公允價值比例進行分攤；然而，在實務稅法與會計準則的結合下，契稅是僅針對「房屋」所有權移轉徵收的稅費，土地移轉並不負擔契稅。因此，該 $50,000$ 必須全數計入房屋成本，不可分攤給土地。
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