高等考試
115年
[公平交易管理] 民法(包括民法總則、債編與物權編)
第 22 題
甲將其所有房屋出租予乙經營幼兒托育中心，並同意乙之受僱托育人員及家長出入使用該房屋。嗣乙之受僱托育人員丙於房屋內疏於照顧幼兒，致幼兒發生重大事故死亡。事故後，該房屋雖無外觀形體毀損、實體破壞，亦未喪失使用功能，但因市場上形成「事故屋」印象，交易價格顯著下跌。甲遂依民法第 432 條、第 433 條，請求乙賠償房屋交易價值減損之損害。關於甲乙間之法律關係，下列敘述何者錯誤？
- A 承租人須就同居人或經其允許使用租賃物之第三人行為負責，以該第三人應負責之事由致租賃物毀損、滅失為前提
- B 若租賃物並無物理上毀損、滅失或使用功能損壞，僅因重大事故造成市場交易價值減損，該減損原則上屬出租人之純粹經濟上損失
- C 承租人之代負責任範圍，包括因任何第三人行為所造成之一切財產上不利益，故出租人仍得請求房屋交易價值減損之賠償
- D 承租人之租賃物保管義務與代負責任所保護者，僅係租賃物本體及其使用功能之完整，不當然包括因社會心理評價變動所生之市場價格減損。
思路引導 VIP
請試著思考：在法律上，「房子本身壞了」跟「房子的市場行情變差了」，這兩者在對待物權保障的邏輯上有什麼關鍵區別？如果法律強制承租人必須為「所有」影響房價的心理因素（如鄰里傳聞、不具實體損害的意外）向屋主負責，這會對租賃市場的風險分擔產生什麼樣的不對稱影響？
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恭喜你準確鎖定了正確選項！這道題目涉及民法中租賃契約的保管義務與代負責任，你的判斷展現了對法律構成要件的細膩觀察。在民法第 432 條與第 433 條的框架下，承租人之所以要為第三人的行為負責，前提必須是該行為導致了租賃物的「毀損」或「滅失」。
租賃物損害的質性判別
在法律實務與學說中，所謂的「毀損、滅失」通常指向物理上的形體破壞或功能上的喪失。本案中的「事故屋」情境，房屋結構完好且功能正常，市場價格的下跌源於社會心理層面的評價變動，這在法律性質上更偏向於純粹經濟上損失（Pure Economic Loss）。由於第 433 條屬於加重承租人責任的規定，其範圍應嚴格限縮於租賃物本體，而非擴張至一切財產上的不利益。選項 (C) 錯誤地將責任範圍描述為「任何第三人」及「一切財產上不利益」，這顯然過於廣泛，違反了債之相對性原則與該條文的立法意旨。
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