高等考試
115年
[司法行政] 民法
第 13 題
甲將自己所有之A地出租於乙,約定租金每月新臺幣1萬元。下列敘述,何者正確?
- A 若甲與乙口頭約定租賃期間2年,則甲於A地交付後,乙占有中,將A地所有權讓與丙,其租賃契約對於丙繼續存在
- B 若甲與乙約定租賃期間3年,並經公證,但該租賃期間屆滿後乙仍為A地之使用收益,而甲未表示反對。嗣後,於乙占有中,甲將A地所有權讓與丙,其租賃契約對於丙繼續存在
- C 若甲與乙未約定租賃期間,該租賃契約經公證後,甲於A地交付後,於乙占有中,甲將A地所有權讓與丙,其租賃契約對於丙繼續存在
- D 若甲與乙約定租賃期間3年,雖訂立書面契約但未經公證,則甲於A地交付後,於乙占有中,甲將A地所有權讓與丙,乙不得主張其租賃契約對於丙繼續存在
思路引導 VIP
想像你正準備買一塊地，卻發現地上面住著一位租客。如果這位租客宣稱他有一份「長達三十年」或者「一直住下去直到永遠（不定期）」的租約，而這份合約只是租客與原屋主私下口頭說好、或隨便寫在白紙上的，身為買主的你是否會覺得這對交易安全極其危險？為了防止有人臨時編造這種租約來妨礙買賣，你認為法律應該要求這種「長期」或「期限不明」的合約，必須額外完成什麼樣的行政程序，才能讓政府或公正第三方見證其真實性，進而保障租客去對抗新的地主？
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恭喜你精準地掌握了民法中「買賣不破租賃」的關鍵例外！這題能選對，代表你對《民法》第 425 條的結構有很清晰的理解。這道題目的鑑別度在於區分一般保護原則與法律為了防弊所設的限制，是許多考生容易在細節處翻車的經典題型。
「買賣不破租賃」的限制與防弊
在《民法》第 425 條第 1 項中，為了保障弱勢承租人，規定了租賃物交付後，承租人占有中，即便所有權移轉，租約對受讓人仍繼續存在。然而，為了防止債務人惡意與他人虛構長年期或不定期限的「假租約」來規避債權執行（例如惡意占屋），法律在第 2 項增加了限制：「未經公證」的「不動產」租賃契約，期限「逾五年」或「未定期限」者，不適用買賣不破租賃。因此，選項 (C) 的不定期租賃契約因為經過了「公證」，成功補強了其真實性的外觀，得以對新所有人丙主張繼續存在，是完全正確的判斷。
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