高考申論題
115年
[地政] 不動產估價
第 二 題
二、針對位於都市計畫農業區之零星建築土地（俗稱建地目）及住宅區土地估價時，其影響價格因素分析重點有何不同？請詳述之。（25 分）
📝 此題為申論題
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本題的關鍵考點在於不動產估價中的「影響價格因素分析」，特別是針對「都市計畫農業區之零星建築土地(建地目)」與「一般住宅區土地」的比較。應按照不動產估價的標準框架，從「區域因素」及「個別因素」（包含法規管制、環境特性、市場流通性等）切入。要特別點出農業區建地的容積率/建蔽率限制、聯外交通及公共設施的劣勢，以及可能面臨的農業鄰避效應；而住宅區則具備較高的開發強度與完善生活機能。先界定兩者的本質差異，再分項對比論述。
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【考點分析】 本題旨在測驗考生對於不同土地使用管制（農業區建地目 vs. 住宅區）下，影響價格因素（區域因素、個別因素、法規因素）之實務分析能力。俗稱「農建地」的農業區零星建築土地，雖具備建築資格，但受制於整體農業環境與嚴格法規，其價值構成要件與一般都市計畫住宅區有顯著不同。 【理論/法規依據】
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