司法三等申論題
115年
[檢察事務官偵查實務組] 民法總則與債權、物權編
第 四 題
甲於民國（下同）115 年 1 月間經強制執行拍賣程序，拍定 A 房屋及其坐落基地，並於 115 年 2 月 5 日取得所有權，115 年 2 月 27 日完成所有權移轉登記。A 房屋原所有權人乙將該屋出租予丙，租期 12 年（106 年 6 月 10 日至 118 年 6 月 9 日）且未經公證。丙再分租予丁，甲取得所有權後，乙、丙、丁仍繼續占有該屋，乙並向丙、丁收取租金。試問：甲有無權利得以主張？（25 分）
📝 此題為申論題
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這是一題典型的「買賣不破租賃」例外與「物上請求權」綜合題。首先，確認甲是何時取得所有權的？（提示：強制執行拍定，跟一般買賣的登記生效要件不同）。接著，乙把房子租給丙，租期12年且未公證，這個租約對新屋主甲有效嗎？（提示：民法第425條第2項的例外規定）。如果租約對甲無效，那丙、丁的占有對甲而言是什麼狀態？乙喪失所有權後繼續收租又是什麼行為？最後，甲作為所有權人，可以依據物權（第767條）和債權（不當得利、侵權行為）向乙、丙、丁主張什麼權利？
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【爭點分析】 本題核心考點在於：強制執行取得所有權之時點、未經公證之長期租賃契約是否適用「買賣不破租賃」原則，以及所有權人對無權占有人之物上請求權與不當得利返還請求權。 【大前提：法規與實務見解】
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