專技普考申論題
115年
[地政士] 民法概要與信託法概要
第 二 題
二、甲租用乙之土地建築房屋，甲已居住近 50 年。乙在日前將土地賣給建商丙並過戶完畢，丙因此要求甲拆屋還地。請問甲可以主張什麼權利？請以民法詳述之。（25 分）
📝 此題為申論題
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看到「租用土地建築房屋」加上「土地出賣予第三人要求拆屋還地」，要立刻聯想到「基地租賃」的相關保障。思考層次分為兩大塊：第一是「買賣不破租賃」原則（民法第425條）能否適用，特別注意未定期限或逾5年未公證之例外；第二是針對基地租賃的特別規定，包括法定優先購買權（民法第426-2條或土地法第104條），探討若出賣人未以書面通知即為所有權之移轉登記，對承租人的效力（物權效力）。
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【考點分析】 本題考查基地租賃之承租人保護機制，主要爭點在於土地所有權讓與第三人時，承租人甲是否能對抗受讓人丙之拆屋還地請求。涉及考點包括「買賣不破租賃」之適用限制，以及基地租賃專屬之「優先承買權」。 【理論/法規依據】
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