專技高考申論題
115年
[不動產估價師] 民法物權與不動產法規
第 二 題
都市更新為提升土地利用甚為重要之措施，而「權利變換計畫」更是都市更新措施之重要推動計畫，惟實施其計畫所涉及「土地權利價值」之估定，常為不動產相關權利人之爭點。茲某區分所有建物被劃入 A 市都市更新權利變換計畫實施地區範圍內，並即將實施。甲為該區分所有建物之基地所有權人，但未持有該區分所有建物之產權。試依據不動產估價技術規則之規定，說明應如何計算甲之土（基）地權利價值。（25 分）
📝 此題為申論題
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看到「區分所有建物之基地與其建物之所有權非屬同一人」估算權利價值，需立即聯想到《不動產估價技術規則》第 121 條的規定。思考邏輯應分為兩個層次：第一層次是「結合為一體之房地價格估計」，第二層次是「基地及建物權利價值之分配比例」。在第二層次中，應進一步說明如何依權利種類（如地上權、租賃權等）及經濟價值來推算基地的價值。可舉例說明若是設定地上權，應如何自總價值中分離出基地的權利價值。
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【考點分析】 本題測驗不動產估價實務中，對於「房地非屬同一人所有」且屬「區分所有建物」型態時，基地所有權人權利價值的估計方法。核心考點在於《不動產估價技術規則》第 126 條之 2（並依該條援用第 125 條、第 126 條）之應用。 【理論/法規依據】
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