法律類國考
100年
[司法官第一試] 綜合法學(二)(民法、民事訴訟法)
第 34 題
甲將其土地設定普通地上權於乙，供作興建建築物基地之用。乙為擔保對丙之欠債，將該地上權設定普通抵押權於丙，其後，乙於其上建築房屋一棟。下列敘述，何者正確？
- A 丙實行抵押權時，僅能聲請拍賣抵押權標的物之普通地上權
- B 普通地上權不能設定抵押權
- C 丙實行抵押權時，得聲請將乙之房屋與抵押權標的物之普通地上權併付拍賣，但房屋賣得之價金，無優先受償權
- D 丙之抵押權效力及於乙之房屋
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請試著思考兩個問題：第一，在設定抵押權「之後」才蓋好的房屋，屬於獨立的不動產，原本的抵押權效力會自動擴及到這棟新房屋嗎？第二，如果拍賣時只賣基地權利（地上權）卻不賣上面的房屋，會不會沒人敢買？為了避免這種困境並兼顧債權人利益，民法對於「能不能一起拍賣」與「賣屋的錢能不能優先拿」是如何折衷規定的呢？
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地上權抵押與併付拍賣之法理
依民法第882條規定，地上權、農育權及典權，均得為抵押權之標的物（故 B 錯誤）。本題乙將普通地上權設定抵押權予丙後，才於其上興建房屋；由於房屋在我國法上屬於獨立的不動產，並非地上權的從物或從權利，因此丙的抵押權效力並不及於該房屋（故 D 錯誤）。
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權利抵押權之併付拍賣
💡 權利抵押權實行時，若標的物上有建物，得併付拍賣但無優先受償權。
🔗 併付拍賣之操作流程
- 1 權利抵押設定 — 乙將其地上權抵押給丙（民法第882條）
- 2 建物興建 — 設定後，乙在該地上權範圍內興建房屋
- 3 實行抵押權 — 丙聲請拍賣地上權及「併付拍賣」房屋
- 4 價金受償 — 地上權價金優先受償；房屋價金普通債權受償
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🔄 延伸學習：延伸學習：若建物在設定前已存在，則可能涉及法定地上權而非併付拍賣。
