專技高考申論題
105年
[不動產估價師] 不動產估價理論
第 二 題
二、在一個可建築五層樓公寓且大部分為新五層樓公寓的地區，近期內僅有一棟新建三層樓透天住宅出售且其售價低於房地成本價格，請就不動產估價之相關原則對此現象加以論述。（25 分）
📝 此題為申論題
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看到此題，應立即聯想到「最有效使用原則」及其衍生之「適合原則」與「均衡原則」。先點出該新建三層樓透天未充分利用土地容積（周遭皆為五層樓），違反最有效使用；接著運用適合原則（與外部環境不相容）及均衡原則（內部土地與建物投入比例失當）解釋其價值減損；最後結合成本法觀念，說明為何發生經濟性與功能性貶值，導致「售價（市場價值）低於成本價格」。
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【破題】 本題所述新建三層樓透天住宅售價低於其房地成本價格之現象，核心肇因於該不動產未能達到「最有效使用」。在市場機制下，不動產價值受「適合原則」與「均衡原則」制約，當投入成本無法轉化為有效市場價值時，即會產生折舊與貶值，致使售價低於成本。 【論述】
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