專技高考申論題
105年
[不動產估價師] 不動產經濟學
第 一 題
一、請以經濟核理論（the core of economy）說明，何以不動產估價師往往難以準確估計擬售不動產之售價？又若市場不能完全確定價格，而是確定某個價格區間，則在確定最終價格過程中，那些因素將發揮作用，使買方與賣方達成一最終價格？試論述之。（25 分）
📝 此題為申論題
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本題測驗微觀經濟學「艾吉渥斯交換箱（Edgeworth Box）」中「經濟核（The Core）」概念在不動產市場的應用。考生應先點出不動產異質性導致的「雙邊獨占」特性，說明均衡解為一段價格區間而非單一點，接著利用賽局理論探討議價能力、資訊與時間偏好如何決定區間內的最終成交價。
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【破題】 不動產具備高度異質性與不可移動性，使得交易市場參與者有限。在微觀經濟學中，當市場缺乏充分競爭（如雙邊獨占）時，交易結果將落於「經濟核（The Core）」的區間而非單一均衡點，此即估價師難以精準預測單一售價的理論根源。 【論述】
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