專技普考
105年
[不動產經紀人] 不動產經紀相關法規概要
第 40 題
公寓大廈外牆面設置廣告物，除應依法令規定辦理外，下列敘述何者正確？
- A 該公寓大廈規約另有規定，即應受該規約之限制
- B 該公寓大廈管理委員會會議已有決議，即應受該管理委員會會議決議之限制
- C 該公寓大廈規約另有規定，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，即應受該規約之限制
- D 該公寓大廈管理委員會會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，即應受該管理委員會會議決議之限制
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若一個社區要訂立影響全體住戶權利的長期規則，您認為由「全體住戶共同訂定的自治守則」還是「少數代表組成的委員會決定」較具備法律高度？此外，為了確保這份守則對外具有正式的法律效力，除了內部通過外，是否還需要經過政府機關的某種行政確認程序？
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本題考查公寓大廈外牆面設置廣告物之相關限制。根據公寓大廈管理條例第8條規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」由上述明文可知，若要對外牆面設置廣告物產生拘束力，除了必須具備「公寓大廈規約另有規定」或「區分所有權人會議已有決議」之實質要件外，尚須符合「經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案」之程序要件。選項A僅提及規約規定而漏未包含向主管機關報備之要件；選項B與選項D則錯誤地將法條明定的「區分所有權人會議」替換為「管理委員會會議」，管理委員會會議之決議並不符合該條文之限制主體要件。選項C正確指出當該公寓大廈規約另有規定，且經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，即應受該規約之限制，完全符合公寓大廈管理條例第8條之規定，故為正確答案。