地特三等申論題
106年
[地政] 不動產估價
第 一 題
一、依不動產估價技術規則之規定，有那些價格種類？試各舉一例說明之。另以不動產證券化為估價目的，採折現現金流量分析法估價時所採用的租金種類為何，試分析說明之。（25 分）
📝 此題為申論題
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看到本題應先回想《不動產估價技術規則》第2條對四大價格種類（正常、限定、特定、特殊）的定義並精準舉例。針對第二部分不動產證券化與DCF法，須聯想DCF法「重視實際現金流量發生時點」之核心特性，推導出應採用「支付租金」而非「實質租金」，同時點出實務上須以「契約租金」為基礎進行推估。
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【破題】 依《不動產估價技術規則》規定，不動產價格種類依市場性及前提條件可分為正常、限定、特定及特殊價格四類。另以不動產證券化為目的採折現現金流量分析法時，為真實反映現金流，應採用「支付租金」並以「契約租金」為基礎進行估價。 【論述】
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不動產價格種類與證券化估價
💡 依市場前提區分價格種類，證券化 DCF 需採真實支付之契約租金。
| 比較維度 | 正常價格 | VS | 特定價格 |
|---|---|---|---|
| 市場性 | 具有市場性 | — | 具有市場性 |
| 前提條件 | 公開市場、平穩日常交易 | — | 特定用途、都更權利價值等 |
| 實例 | 一般房屋買賣 | — | 都市更新權利價值評估 |
💬兩者均具市場性，關鍵差異在於估價是否基於「特定前提」或「特殊用途」。
