專技高考申論題
106年
[不動產估價師] 不動產經濟學
第 三 題
三、為什麼都市更新開發相對於未建築土地之開發有不經濟現象？影響不經濟現象的成本有那些？又這些成本是否會影響不動產價格的變化？請請繪圖說明之。（25 分）
📝 此題為申論題
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面對此題，應先從微觀經濟學的「成本結構」切入，對比素地開發與都市更新的邊際成本差異，點出都更面臨的「交易成本」與「釘子戶（Holdout）」等賽局困境。接著，利用供需模型或開發閥值模型畫圖，證明新增的整合與拆遷成本會使供給曲線左移，最終推導出這些不經濟成本將轉嫁至不動產價格，導致房價推升的結論。
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【破題】都市更新相較於素地開發，因涉及複雜的產權整合與既有建物處理，存在顯著的「開發不經濟」現象。此現象源於市場機能的不完全性，並將直接反映於最終的市場均衡價格。 【論述】 一、 理論定義
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