專技高考申論題
106年
[不動產估價師] 不動產經濟學
第 二 題
二、土地使用變更往往要求回饋，請問回饋的理論基礎是什麼？又都市土地使用變更回饋是否會造成轉嫁效果？請從不動產市場熱絡與否繪圖分析之。（25 分）
📝 此題為申論題
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面對此題，應先將「回饋」定性為經濟學中的「皮古稅」或「地租抽取」，說明其外部性內部化及漲價歸公的理論基礎。其次，將回饋金視為開發成本，運用微觀經濟學的「租稅轉嫁模型」，透過供需價格彈性（需求曲線的陡峭或平緩）來分析市場熱絡（需求缺乏彈性）與低迷（需求富彈性）時，開發商將成本向前轉嫁給購屋者或向後轉嫁給地主的差異。
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【破題】「土地使用變更回饋」係指土地因變更分區或編定（如農地變更為建地），導致使用強度或性質改變而產生龐大開發利益時，政府要求開發者提供土地、公共設施或代金之制度。其經濟學本質為「外部性內部化」與「超額地租之重分配」。 【論述】 一、 理論定義與基礎
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