專技高考申論題
106年
[不動產估價師] 不動產經濟學
第 四 題
四、提伯特（Tiebout）提出用腳投票理論，富有的人選擇環境好的社區，財產稅比較高，比較窮的人選擇環境比較差的社區。請問，社區環境的好壞和成長管理有什麼關係？為什麼成長管制會造成房地產價格上漲，以及都市擴散發展，形成土地利用沒有效率？請繪圖說明之。（25 分）
📝 此題為申論題
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面對此題，應先精準定義「提伯特模型（用腳投票）」與「成長管理」的核心概念。接著，利用『在地公共財資本化』的邏輯，連結環境品質與成長管理的互為因果關係。最後，必須構建『供需模型』或『空間競租模型』的圖形，結合市場不完全競爭與外部性理論，推導出供給僵固加上需求外溢如何導致房價飆漲、跳躍式都市擴散（Sprawl）及空間資源錯置的無效率結果。
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【破題】 「提伯特假說（Tiebout Hypothesis）」指出，在多個地方政府存在的前提下，家戶會根據自身對公共財（如環境品質）的偏好與稅負承受力進行空間遷徙，形成「用腳投票」的同質性聚集（Sorting）。而「成長管理（Growth Management）」指地方政府透過土地使用管制（如都市成長邊界UGB、容積限制）來控制開發時序與空間型態之政策。兩者結合，揭示了不動產市場中制度干預、空間異質性與價格資本化的複雜互動。 【論述】
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