專技高考申論題
107年
[不動產估價師] 不動產投資分析
第 四 題
四、若某投資人擬購買一個收益性不動產，並準備在經營一段期間後將其出售，請問如何評估其財務可行性？（10 分）又此評估方法在實務操作過程中可能遇到的問題與解決方法為何？（15 分）
📝 此題為申論題
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看到「經營期間收益＋期末出售」，應直覺聯想到「折現現金流量分析法（DCF）」，重點在於計算營運期淨收益（NOI）與期末處分價值（Reversion）。思考實務問題時，需從「參數估計的不確定性」出發，切入未來現金流預測、折現率及期末資本化率的決定困難，並提出情境分析或市場萃取法等專業解方。
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【破題】 針對兼具「營運期收益」與「期末處分預期」的收益性不動產，評估其財務可行性最核心且嚴謹的方法為「折現現金流量分析法（Discounted Cash Flow, DCF）」。透過計算投資案的淨現值（NPV）與內部報酬率（IRR），來判斷該投資是否具備財務可行性。 【論述】
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