專技高考申論題
108年
[不動產估價師] 不動產經濟學
第 二 題
二、近來政府致力於提供各式不動產市場所需資訊量及提高其正確性，以健全不動產市場的發展。因為從經濟學的觀點來看，市場資訊不充分與不正確，往往會使該市場產生眾多投機行為，最後成為檸檬市場（Lemon Market）。請論述資訊不完全會產生那些投機行為與對市場的危害為何？並舉例說明之。（25 分）
📝 此題為申論題
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看到本題應先聯想Akerlof的「檸檬市場」理論（資訊不對稱與逆向選擇），並結合不動產「異質性」與「交易金額大」的特徵。作答時需先定義資訊不對稱衍生的「逆向選擇」與「道德風險」，接著輔以供需圖形說明劣幣驅逐良幣的市場失靈過程，最後舉出實務上（如凶宅隱匿、預售屋紅單炒作）的投機行為，並探討其對市場流動性與交易成本的危害。
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【破題】 不動產市場因具備高度「異質性」與「交易頻率低」的特徵，買賣雙方存在嚴重的「資訊不對稱」（Asymmetric Information）。此資訊落差極易誘發「逆向選擇」與「道德風險」等投機行為，最終導致Akerlof（1970）所稱的「檸檬市場」（Lemon Market）效應，引發市場失靈。 【論述】
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