專技高考申論題
109年
[不動產估價師] 不動產估價理論
第 四 題
四、請說明現行政府在土地公告現值評估作業的主要優缺點為何？（10分）是否可透過現行累積的大量不動產實價登錄資料結合大量估價方法改善上述缺點？（15分）
📝 此題為申論題
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考生看到此題應先聯想《地價調查估計規則》中現行『區段地價』作業的特性，分析其在行政效率與精準度上的拉扯（優缺點）。接著，引入『大量估價（Mass Appraisal）』與『特徵價格模型（Hedonic Price Model）』的理論，論述大數據如何彌補現行制度中『齊一化』與『主觀性』的缺失，並務必補充實務推動上可能面臨的資料清洗或模型解釋性挑戰，以展現估價師的專業深度。
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【破題】 現行政府公告土地現值評估主要依循《平均地權條例》及《地價調查估計規則》，採「劃分地價區段」以求取區段地價，雖具行政效率，但存在價格平滑化等缺失。引入實價登錄大數據結合大量估價技術，是提升估價客觀性與精準度的國際趨勢與可行解方。 【論述】
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