專技高考申論題
109年
[不動產估價師] 不動產經濟學
第 三 題
按地價與地租係由對土地和空間的需求所決定，當需求變化時，空間供給量必須有所改變，以適應需求的變化，布坎南（Buchanan, 1929）稱這些變化為「邊際變化」，此變化可能發生在廣度層面，亦可能發生在強度層面。在強度層面往往體現的是使用同等數量的土地，但土地集約利用程度提高。請由強度邊際變化著手，分就供給面與需求面，論述土地利用集約度與地價間關係為何？請輔以經濟圖形闡述之。（25 分）
📝 此題為申論題
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看到此題，應立即聯想「建築高度/容積率決定模型」與「剩餘地租理論」。解題關鍵在於區分因果關係：供給面探討『開發商面對高地價時，如何透過增加資本投入（蓋更高）來極大化利潤（地價決定集約度）』；需求面則從地租承擔能力出發，探討『高集約利用如何創造更高的剩餘價值，進而推升土地競價能力（集約度決定地價）』。務必輔以邊際成本/邊際收益圖形，並帶入不動產市場的僵固性（如容積管制）進行實務探討。
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【破題】 「強度邊際變化（Intensive Margin）」指在固定面積的土地上，透過增加資本（$K$）與勞力（$L$）的投入量，以提高單位土地的建築樓地板面積或空間產出量（即提高土地利用集約度）。在都市經濟學中，土地利用集約度與地價呈現互為因果的雙向關聯。以下依循微觀經濟模型，分由供給面與需求面探討兩者之關係。 【論述】
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