專技高考申論題
110年
[不動產估價師] 不動產估價理論
第 二 題
在都市地區有一棟十層電梯大樓,第六層為勘估標的,若以成本法進行估價,請分別說明如何運用樓層別效用比以及地價分配率估計勘估標的之基地權利價格與建物價格?(25分)
📝 此題為申論題
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看到「區分所有建物的成本法估價」，應立即聯想「先求整棟，再行拆分」的估價原則。核心邏輯為：利用「樓層別效用比」將整棟房地總價拆分出第六層的房地價格，接著依成本法算出第六層建物成本，透過剩餘法概念（房地價格減建物價格）得出第六層的土地價格，進而導出「地價分配率」。
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【破題】 區分所有建物（十層電梯大樓之第六層）於成本法估價中，應秉持「先估整棟，再行拆分」之原則。透過「樓層別效用比」反應空間立體化之效用差異，並藉由「地價分配率」將整棟基地權利價值合理分攤至勘估標的，以求得精確之建物價格與基地權利價格。 【論述】
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