專技高考申論題
110年
[不動產估價師] 不動產估價理論
第 四 題
110年7月1日起實施的不動產交易實價登錄2.0版,對於不動產估價有何幫助與限制?若不動產估價師欲對預售屋估價,請問與成屋估價的考量有那些不同?(25分)
📝 此題為申論題
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考生看到此題應先拆解為兩大部分：一是『實價登錄2.0』的變革（門牌揭露、預售屋納管）對估價實務資訊面帶來的正反影響；二是『預售屋與成屋』在本質上（期貨與現貨、預期心理、完工風險、資金時間價值）的差異。答題時需結合《不動產估價技術規則》中有關比較標的蒐集、情況調整及個別因素等法規概念進行層次論述。
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【破題】 實價登錄2.0版以「門牌完整揭露」及「預售屋全面納管與即時申報」為核心變革，大幅提升了不動產市場的資訊透明度與即時性。然而，不動產具備異質性，估價實務上仍面臨諸多限制；且預售屋具備「期貨」性質，與成屋之「現貨」特性在風險、付款條件及勘估實務上皆有顯著差異。 【論述】
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