專技高考申論題
111年
[不動產估價師] 不動產估價實務
第 三 題
今某估價師接受某土地所有權人委託，對其現有一宗素地因地下捷運系統經過其土地地下，導致土地利用受到減損影響，參考不動產估價技術規則第88條與第116條，有關受限制之土地與地上權的估價，希望能藉由專業估價師的協助，透過協議機制，爭取合理的補償價格。請針對下列基本條件，以立體利用阻礙率法（補償基準法），估算合理的補償價格。（30分）
1. 勘估標的為素地，面積約 120 坪。
2. 根據最有效使用分析，興建地上 8 層，地下 1 層的集合式住宅大樓。
3. 經買賣實例比較法分析，求得素地價格為 6,000 萬元。
4. 平面妨礙面積比率：95%。
5. 因捷運系統規劃通過地下，導致地下完全不能利用，地上只能興建 4 層的大樓。
樓層別 B1 | 1 樓 | 2 樓 | 3 樓 | 4 樓 | 5 樓 | 6 樓 | 7 樓 | 8 樓
效用比（%） 50 | 200 | 120 | 110 | 100 | 110 | 120 | 130 | 150
📝 此題為申論題
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本題測驗「區分地上權」與「受限土地」之估價。看到此題應立刻聯想「立體利用阻礙率」的計算公式：將『受妨礙樓層效用比總和』除以『最有效使用樓層效用比總和』。接著代入『補償價格 = 素地價格 × 平面妨礙比率 × 立體利用阻礙率』，並依據估價報告書標準架構（條件、方法、計算、決定）撰寫作答。
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【解題關鍵】補償價格 ＝ 素地價格 × 平面妨礙面積比率 × 立體利用阻礙率（受妨礙樓層效用比總和 ÷ 最有效使用總樓層效用比總和）。 【解答】 一、估價基本條件
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