專技高考申論題
111年
[不動產估價師] 不動產估價實務
第 二 題
請根據不動產估價技術規則第 71 條之土地開發分析法估價程序，及下列估價條件，求得開發前之土地開發分析價格。（40 分）
1. 勘估標的為○○市○○段○○地號。
2. 價格日期：民國 111 年 7 月 1 日。
3. 勘察日期：民國 111 年 7 月 15 日。
4. 評估土地座落於都市計畫區內重劃地區，發展成熟，各項公共設施已開發完成，人口成長平穩。
5. 土地使用分區為住宅區，建蔽率 60%，容積率 220%，面積 3,000 平方公尺，依據最有效使用分析，可供興建 30 棟 4 樓透天住宅。
6. 有關資本利息綜合利率
(1)臺灣銀行一年期定期利率：1.2%，基本放款利率 3.3%。
(2)土地資金比：自有資金 30%，貸款資金 60%，預售收入資金 10%。
(3)建築資金比：自有資金 50%，貸款資金 40%，預售收入資金 10%。
(4)土地價值比率 55%，建物價值比率 45%。
(5)土地開發年期 1.5 年，建物開發年期 1 年。
7. 總銷售金額推估：經由買賣實例比較法推估每棟透天住宅銷售價格為 2,000 萬元。
8. 建築開發成本：直接營造施工費用採取 150,000 元／坪計算。
9. 間接成本：規劃設計費以營造施工費之 3%，廣告銷售費用以總銷售金額之 4%，管理費用以總銷售金額之 1.5%，稅捐及其他負擔以總銷售金額之 1%計算。
10. 開發建築適當利潤率：12%。
1. 勘估標的為○○市○○段○○地號。
2. 價格日期：民國 111 年 7 月 1 日。
3. 勘察日期：民國 111 年 7 月 15 日。
4. 評估土地座落於都市計畫區內重劃地區，發展成熟，各項公共設施已開發完成，人口成長平穩。
5. 土地使用分區為住宅區，建蔽率 60%，容積率 220%，面積 3,000 平方公尺，依據最有效使用分析，可供興建 30 棟 4 樓透天住宅。
6. 有關資本利息綜合利率
(1)臺灣銀行一年期定期利率：1.2%，基本放款利率 3.3%。
(2)土地資金比：自有資金 30%，貸款資金 60%，預售收入資金 10%。
(3)建築資金比：自有資金 50%，貸款資金 40%，預售收入資金 10%。
(4)土地價值比率 55%，建物價值比率 45%。
(5)土地開發年期 1.5 年，建物開發年期 1 年。
7. 總銷售金額推估：經由買賣實例比較法推估每棟透天住宅銷售價格為 2,000 萬元。
8. 建築開發成本：直接營造施工費用採取 150,000 元／坪計算。
9. 間接成本：規劃設計費以營造施工費之 3%，廣告銷售費用以總銷售金額之 4%，管理費用以總銷售金額之 1.5%，稅捐及其他負擔以總銷售金額之 1%計算。
10. 開發建築適當利潤率：12%。
📝 此題為申論題
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本題測驗土地開發分析法的完整實務計算。解題關鍵在於熟記《不動產估價技術規則》第71條的八大程序，並依序代入第79條（資本利息綜合利率）及第81條（V＝S÷（1＋R）÷（1＋i）－（C＋M））的公式。須特別注意『預售收入不計息』以及『建物利息以半期計算』的法規細節，並針對未給定免計容積比例的情形提出合理假設。
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【解題關鍵】本題測驗《不動產估價技術規則》第71條之土地開發分析法八大估價程序及第81條之計算公式，需特別留意預售收入不計息及建物利息以半期計算之規定。 【解答】 依據《不動產估價技術規則》第71條規定，土地開發分析法之估價程序及各項數值計算如下：
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