專技高考申論題
111年
[不動產估價師] 不動產估價實務
第 二 題
請根據不動產估價技術規則第 71 條之土地開發分析法估價程序，及下列估價條件，求得開發前之土地開發分析價格。（40 分）
1. 勘估標的為○○市○○段○○地號。
2. 價格日期：民國 111 年 7 月 1 日。
3. 勘察日期：民國 111 年 7 月 15 日。
4. 評估土地座落於都市計畫區內重劃地區，發展成熟，各項公共設施已開發完成，人口成長平穩。
5. 土地使用分區為住宅區，建蔽率 60%，容積率 220%，面積 3,000 平方公尺，依據最有效使用分析，可供興建 30 棟 4 樓透天住宅。
6. 有關資本利息綜合利率
(1)臺灣銀行一年期定期利率：1.2%，基本放款利率 3.3%。
(2)土地資金比：自有資金 30%，貸款資金 60%，預售收入資金 10%。
(3)建築資金比：自有資金 50%，貸款資金 40%，預售收入資金 10%。
(4)土地價值比率 55%，建物價值比率 45%。
(5)土地開發年期 1.5 年，建物開發年期 1 年。
7. 總銷售金額推估：經由買賣實例比較法推估每棟透天住宅銷售價格為 2,000 萬元。
8. 建築開發成本：直接營造施工費用採取 150,000 元／坪計算。
9. 間接成本：規劃設計費以營造施工費之 3%，廣告銷售費用以總銷售金額之 4%，管理費用以總銷售金額之 1.5%，稅捐及其他負擔以總銷售金額之 1%計算。
10. 開發建築適當利潤率：12%。
📝 此題為申論題
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本題測驗《不動產估價技術規則》第 71 條土地開發分析法之估價程序。解題核心在於按照法規的五大步驟，逐步求出總銷售金額、直間接成本，並利用加權平均計算出資本利息綜合利率，最後套入公式 V = S/(1+R) - (C+M) - 資本利息 求得開發前土地價格。注意容積率與坪數之換算，以及資本利息需按土地與建物投入時間分段計息。
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【解題關鍵】依據《不動產估價技術規則》第 71 條之土地開發分析法五大程序進行試算，並按第 80 條規定，土地按全期、建物按半期分段計算資本利息。 【解答】 本案依《不動產估價技術規則》第 71 條規定之五大估價程序，逐步推導如下：
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