專技高考申論題
111年
[不動產估價師] 不動產估價實務
第 四 題
座落於都市計畫住宅區某一筆土地，面積 120 坪，土地價格經買賣實例比較法得到每坪 500,000 元。有關建築規劃，計劃興建地上 5 層，地下 1 層之建築物，各層建物面積 72 坪，土地持分 20 坪，每一建坪成本 150,000 元。經買賣實例比較法，各層後的每坪房地售價分別為地下 1 樓（240,000 元），1 樓（550,000 元），2 樓（400,000 元），3 樓（380,000 元），4 樓（360,000 元），5 樓（550,000 元）。請依上述資料，計算樓層別效用比，並據以計算各層基地權利單價與建物權利單價。（20 分）
📝 此題為申論題
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考生看到此題應先釐清「全棟客觀房地總價值」（即土地市價加總建物造價），不可直接拿各層售價加總當作總值，因售價可能隱含開發利潤。接著利用市場房地售價算出「樓層別效用比」（價值分配率），並套用「效用差異由土地吸收」之原則（建物權利單價恆等於造價），將各樓層分配到的總價扣除建物成本後，除以土地持分面積，即得各層基地權利單價。
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【解題關鍵】依據立體地價分配原則，樓層效用差異歸屬土地貢獻（建物權利單價＝建造成本），將全棟客觀房地總價值依樓層別效用比進行分配後，採剩餘法求得各層基地權利單價。 【解答】 Step 1：計算全棟客觀房地總價值
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