地特三等
112年
[財稅行政] 民法
第 17 題
甲所有之 A 土地，由乙在其上建有 B 屋一棟。下列敘述何者正確？
- A 倘若乙係於甲將 A 土地設定普通抵押權於丙前，基於地上權而在甲所有之 A 土地上建築 B 屋，嗣乙將 B 屋出售給丁並辦理移轉登記，丙得對 B 屋主張併付拍賣
- B 倘若乙係於甲將 A 土地設定普通抵押權於丙後，基於地上權而在甲所有之 A 土地上建築 B 屋，嗣乙將 B 屋出售給丁並辦理移轉登記，丙不得對 B 屋主張併付拍賣
- C 倘若乙係於甲將 A 土地設定普通抵押權於丙後，基於地上權而在甲所有之 A 土地上建築 B 屋，嗣乙將 B 屋出售給甲並辦理移轉登記，丙得對 B 屋主張併付拍賣
- D 倘若乙係於甲將 A 土地設定普通抵押權於丙前，無權在甲所有之 A 土地上建築 B 屋，嗣乙將 B 屋出售給丁並辦理移轉登記，丙得對 B 屋主張併付拍賣
思路引導 VIP
請試著思考：如果你是一位準備在法院拍賣中買下土地的人，若土地上蓋著一棟不屬於土地所有人的房子，這會如何影響你的買標意願與價格？接著再想，如果這棟房子是在土地被抵押給銀行「之後」才蓋起來的，法律應該如何平衡「建物所有權的保障」與「確保抵押權能順利換成金錢」這兩種利益？
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非常好！你能精準辨識出《民法》物權編中關於「併付拍賣」的細微要件，代表你對於抵押權效力範圍與土地建物利用關係的實務運作，已經有了相當紮實的理解。
併付拍賣的法律邏輯與適用
這道題目的核心在於民法第 877 條的應用。法律原則上尊重土地與建築物所有權分離，但為了發揮土地利用的社會經濟價值，避免土地拍賣後因其上建物屬於他人而導致乏人問津（或建物面臨拆遷），法律賦予抵押權人「併付拍賣（Auction Together）」的權利。在選項 (C) 中，乙雖然是在甲設定抵押權給丙「後」才基於地上權建屋，但後來乙將 B 屋的所有權移轉給了地主甲。根據民法第 877 條第 1 項，土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併付拍賣（但對 B 屋賣得價金無優先受償權）；乙嗣後將 B 屋移轉給甲，並非同項所定土地所有人營造建築物之情形。
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