高考申論題
112年
[地政] 不動產估價
第 一 題
一、實價登錄上有一筆十二層住宅大樓的七樓近期交易資料，請依據地價調查估計規則與不動產估價技術規則之規定，在不知土地價值比率或建物價值比率下，分別說明如何評估該住宅大樓之基地價格。（25分）
📝 此題為申論題
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本題測驗在缺乏「房地價值分離比率」的情況下，如何利用「萃取法（殘餘法）」從房地總價中反推土地（基地）價格。作答時需分兩個層次：首先引用《地價調查估計規則》第14條第1項第3款（配合第12條建物現值）說明由全棟房地可出售總價格扣除建物現值等推算土地正常買賣單價之程序；其次，務必精確引用《不動產估價技術規則》第100條第1項第1款計算區分所有建物的基地權利價格，並配合第98條考量樓層別效用比，將單戶持分地價推算為整宗基地價格。
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【考點分析】 本題考點為區分所有建物（含基地）買賣實例推估整宗基地價格之方法。涉及「實價登錄資料之拆分（房地分離/萃取法）」以及「區分所有權人應有部分比例還原整宗基地價格」之法定估價程序。 【理論/法規依據】
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