專技高考申論題
112年
[不動產估價師] 不動產估價實務
第 一 題
📖 題組：
一、比較法（40 分） 勘估標的：位於 3 年前完成、交易熱絡之大面積市地重劃區域內，該重劃區多為建蔽率 45%、容積率 225%之第三種住宅區土地；勘估標的為第三種住宅區、面積 700 平方公尺（約 211.75 坪）之土地，依據最有效使用分析，可供興建地下 2 層、地上 10 層之住宅大樓使用。價格日期：民國 112 年 7 月 15 日。 (一)作答過程請依不動產估價之相關理論、規範與本試題提供之敘述，由下列個別因素調整表（表一）與比較價格決定過程表（表二）內容中，挑選五項最不合理之內容，陳述理由並加以說明、修改（相同性質者為一項，如超過五項，請依重要性排列，但以前五項計分）。 (二)對於不合理之處可調整修正數值而計算之結果僅止於作答中呈現，不進行後續相關數值之調整；亦即，表格中後續相關數值仍視為正確而加以沿用。 (三)本試題旨在測驗考生對不動產估價觀念的理解程度，無需進行表格中數值計算正確與否之驗算，部分數值亦可能因資料不足而無法驗算。
一、比較法（40 分） 勘估標的：位於 3 年前完成、交易熱絡之大面積市地重劃區域內，該重劃區多為建蔽率 45%、容積率 225%之第三種住宅區土地；勘估標的為第三種住宅區、面積 700 平方公尺（約 211.75 坪）之土地，依據最有效使用分析，可供興建地下 2 層、地上 10 層之住宅大樓使用。價格日期：民國 112 年 7 月 15 日。 (一)作答過程請依不動產估價之相關理論、規範與本試題提供之敘述，由下列個別因素調整表（表一）與比較價格決定過程表（表二）內容中，挑選五項最不合理之內容，陳述理由並加以說明、修改（相同性質者為一項，如超過五項，請依重要性排列，但以前五項計分）。 (二)對於不合理之處可調整修正數值而計算之結果僅止於作答中呈現，不進行後續相關數值之調整；亦即，表格中後續相關數值仍視為正確而加以沿用。 (三)本試題旨在測驗考生對不動產估價觀念的理解程度，無需進行表格中數值計算正確與否之驗算，部分數值亦可能因資料不足而無法驗算。
作答過程請依不動產估價之相關理論、規範與本試題提供之敘述，由下列個別因素調整表（表一）與比較價格決定過程表（表二）內容中，挑選五項最不合理之內容，陳述理由並加以說明、修改（相同性質者為一項，如超過五項，請依重要性排列，但以前五項計分）。
📝 此題為申論題
📜 參考法條
表一：個別因素調整表
表二：比較價格決定過程表
思路引導 VIP
本題重點在於檢視估價報表中的法規限制與客觀邏輯。首先，運用《不動產估價技術規則》第21條檢驗比較標的的調整率絕對值是否超過法定15%上限；其次，交叉比對表內數據，抓出物理條件（如臨路單雙面、面寬與寬深比幾何關係）的自身矛盾，以及差異百分率給分與優劣邏輯相悖之處。
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【解析】 依據《不動產估價技術規則》與不動產估價實務之邏輯，表一與表二中最不合理之前五項內容、理由說明及修改方式如下： 一、比較標的選定違反調整率絕對值 15% 上限之法規限制且未說明理由
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