專技高考申論題
112年
[不動產估價師] 不動產估價理論
第 一 題
有一筆位於住宅區之素地,附近住宅大樓林立,該區域內雖不動產市場交易熱絡,惟缺乏素地交易案例,請問應選用何種方法評估該筆土地之價格最為適當?請詳述選用該方法之理由及依據。此一估價方法應遵循之估價原則為何?請列舉三項估價原則,並詳細說明其與該估價方法之關係。(30分)
📝 此題為申論題
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看到『缺乏素地交易案例』應立即排除比較法；看到『周邊大樓林立、交易熱絡』代表開發完成後的成屋價格容易取得且具備開發潛力。結合這兩個條件，應直覺聯想到利用『開發後總價值扣除開發成本』來反推土地價值的『土地開發分析法』。論述時需緊扣《不動產估價技術規則》的定義，並以估價原則（預期收益、最有效使用、剩餘生產力）解釋該方法的經濟學基礎。
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【破題】本題素地因缺乏交易案例而無法直接適用比較法，然周邊住宅大樓林立且交易熱絡，具備明確之開發潛力與開發後市場數據，故應以「土地開發分析法」為最適評估方法。 【論述】 一、最適當之估價方法、理由及法規依據
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