專技高考申論題
112年
[不動產估價師] 不動產估價理論
第 三 題
土地使用分區為住宅區之既成巷道,應如何評估其價值?其與都市計畫道路之價值評估有何不同?請詳述之。(25分)
📝 此題為申論題
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考生應首先辨明「既成巷道（非公保地，受公用地役關係限制）」與「都市計畫道路（公保地）」的法理屬性差異。接著，引用《不動產估價技術規則》第114條說明公保地估價原則，並對比既成巷道在容積移轉潛力、徵收期待及受限折減上的實務評估差異，採三段式論述以展現專業度。
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【破題】 住宅區之既成巷道與都市計畫道路雖於實體現況皆作道路通行使用，然兩者在都市計畫法理屬性上截然不同（一為受限制之私有地，一為公共設施保留地）。此本質差異直接影響其容積移轉資格與徵收期待，進而導致不動產估價方法與價格推估之巨大差異。 【論述】
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