專技高考申論題
112年
[不動產估價師] 不動產投資分析
第 一 題
📖 題組：
何謂㈠不良資產（Distressed Properties）？（5 分）㈡發生的原因為何？（8 分）㈢當要進行不良資產投資分析時，投資者會進行那三個階段的財務架構分析？（12 分）試申論之。
何謂㈠不良資產（Distressed Properties）？（5 分）㈡發生的原因為何？（8 分）㈢當要進行不良資產投資分析時，投資者會進行那三個階段的財務架構分析？（12 分）試申論之。
📝 此題為申論題，共 3 小題
小題 (一)
何謂不良資產（Distressed Properties）？（5 分）
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這是一題標準的名詞解釋（配分5分），作答時應精準切中核心。考生可從「債務人財務狀況」與「物件本身狀態」兩個維度來定義，並點出其在市場交易中的價格特徵與投資意義。
小題 (二)
發生的原因為何？（8 分）
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看到探討「不良資產成因」的題目，應具備層次感，從宏觀到微觀建立邏輯鏈條。建議運用「總體經濟與金融政策」、「微觀借款人財務狀況」、「不動產市場與物件本身」以及「金融機構授信制度」四個維度來全面剖析，展現不動產財務分析的廣度與深度。
小題 (三)
當要進行不良資產投資分析時，投資者會進行那三個階段的財務架構分析？（12 分）
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看到本題，應直覺聯想到不動產投資的生命週期：取得（買入）、持有整頓（加值）、處分（出場）。不良資產投資的核心在於「低價取得、創造加值、高價獲利了結」，因此三個階段的財務架構分析分別為：取得階段的成本與過渡融資分析、持有整頓階段的資本支出與現金流重組分析、出場階段的資本利得與報酬率結算分析。