專技高考申論題
112年
[不動產估價師] 不動產經濟學
第 一 題
民眾通常認為，政府實施住宅補貼政策的用意良好，可使承租人受益；而此舉對短期及長期的住宅租賃市場租金、供給的影響為何？又出租人可否從中得利？試繪圖予以評述之。（25 分）
📝 此題為申論題
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本題測驗核心為「補貼歸宿（Subsidy Incidence）」與「不動產供需彈性的長短期差異」。解題時，應先畫出供需模型，將政府租金補貼視為「需求曲線右移」。接著，利用不動產「短期供給僵固（缺乏彈性）、長期供給可變（具彈性）」的特性，推導出租金與數量的變化，最後據此結論評析補貼利益實際上落入誰（承租人或出租人）的口袋。
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【破題】 住宅補貼政策本意為減輕承租人負擔，但在不動產市場中，由於短期供給僵固性與長期供給彈性的差異，補貼的實質歸宿（誰真正獲益）將隨時間改變。本題將運用微觀經濟供需模型，分析住宅補貼在長短期的市場均衡變化，並探討出租人是否從中得益。 【論述】
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住宅補貼長短期分析
💡 住宅補貼效果取決於供給彈性，短期漲租金，長期增供給。
| 比較維度 | 短期市場影響 | VS | 長期市場影響 |
|---|---|---|---|
| 供給曲線彈性 | 缺乏彈性（近垂直） | — | 具備彈性（正斜率） |
| 市場租金變化 | 漲幅極大 | — | 漲幅較小 |
| 住宅供給數量 | 幾乎不變 | — | 顯著增加 |
| 主要獲益者 | 出租人（房東） | — | 出租人與承租人共享 |
💬補貼利益分配取決於供需相對彈性，短期多由出租人獨佔，長期方能惠及承租人。
