專技高考申論題
113年
[不動產估價師] 不動產投資分析
第 四 題
乙君有現金存款 100 萬元，目前租屋中（月租金 2 萬元），正在評估購買自用住宅。其中 A 物件是成屋，總價 750 萬元需自備款二成，不足部分乙君擬向親友借貸 50 萬元（年利率 5%，3 年按月本息均攤）。另鄰近有總價 800 萬元之 B 物件，為預售屋將於 2 年後完工，頭期款為總價 8%，依工程進度月繳 4 萬元之工程款，共計 24 期。銀行貸款均為八成，20 年房貸，年利率 2.5%按月本息均攤。假設其他條件不變，請比較並評估購買 A、B 物件之償債支出？並以本題為例說明影響房貸違約的因素？試申述之。（25 分）（註：月貸款常數 MC(2.5%/12, 240) = 0.0053；MC(5%/12, 36) = 0.03）
📝 此題為申論題
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考生應先計算出兩個物件在『不同期間』的每月現金流出，注意A物件可省下租金，但有親友借款的雙重償債壓力；B物件則需同時負擔租金與預售工程款。接著，利用計算出的現金流缺口與高槓桿特性，順理成章地帶出流動性風險、槓桿過高、利率變動等違約因素。
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【解題關鍵】精確計算兩物件在不同階段之「現金流出（含房貸、信貸、工程款與租金）」，並以現金缺口及財務槓桿特性論述違約風險。 【解答】 一、A、B 物件償債支出比較與評估
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