專技普考申論題
113年
[不動產經紀人] 不動產估價概要
第 一 題
何謂折現現金流量分析法？又其與直接資本化法有何差異？（25 分）
📝 此題為申論題
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本題測驗收益法中兩種主要估價方法之定義與比較。作答時應先依《不動產估價技術規則》寫出兩者的法定定義，接著從收益評估期間、收益變動彈性、使用之比率性質以及適用對象等四個面向詳細比較其差異。
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【破題】折現現金流量分析法與直接資本化法皆為收益法之估價方法，但兩者在淨收益之估算期間及折現資本化方式有顯著不同。 【論述】 一、折現現金流量分析法（DCF）之定義
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DCF與直接資本化法
💡 區分單期穩定與多期變動收益，掌握折現與資本化之差異。
| 比較維度 | 直接資本化法 | VS | 折現現金流量分析 (DCF) |
|---|---|---|---|
| 收益期間 | 未來平均一年（單期） | — | 未來折現多期及期末 |
| 適用比率 | 資本化率（含收益與回收） | — | 折現率（時間價值與風險） |
| 收益變動反映 | 假設穩定或趨勢內含於率中 | — | 可逐期反映租金與費用變動 |
| 適用標的 | 租約單純、收益穩定者 | — | 大型商用不動產或開發案 |
💬直資法適用穩定標的求均值，DCF 適用複雜標的精確反映各期動態價值。
