專技普考申論題
113年
[不動產經紀人] 不動產估價概要
第 二 題
請說明土地開發分析法之計算公式，又土地開發分析法之成本項目內容為何？（25 分）
📝 此題為申論題
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本題測驗土地開發分析法的基本規定。應依《不動產估價技術規則》第79條列出基本計算公式並詳解各項變數涵義，接著依同規則第74、75條將成本項目明確區分為「直接成本」與「間接成本」並臚列細項。
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【破題】土地開發分析法係評估具開發潛力之土地或開發中不動產價值的常用方法，其核心在於扣減預期總銷售金額中所需之各項成本及利潤以求得土地價格。 【論述】 一、土地開發分析法之計算公式
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土地開發分析法
💡 以預期總銷售額扣除開發成本、利潤及利息，回推土地開發價值。
🔗 土地開發分析價格推導流程
- 1 預期總銷售(S) — 評估開發建築後之總價值
- 2 折現扣除(R, i) — 扣除適當利潤率與資本利息綜合利率
- 3 減除開發成本 — 扣除直接施工費(C)與間接費用(M)
- 4 求得地價(V) — 最終算出土地開發分析價格
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🔄 延伸學習：延伸學習：可對比『成本法』中的求取邏輯，兩者在成本計算上的異同。
