專技普考
113年
[不動產經紀人] 民法概要
第 9 題
甲在其所有之 A 地上興建 B 屋後，將 B 屋出售並移轉所有權登記於乙。下列敘述，何者正確？
- A 推定甲與乙在房屋得使用期限內有租賃關係
- B 視為甲與乙在房屋得使用期限內有租賃關係
- C 推定乙在房屋得使用期限內對 A 地有普通地上權
- D 視為乙在房屋得使用期限內對 A 地有普通地上權
思路引導 VIP
請試著回想看看，當房地原本同屬一人，是因為「私下買賣讓與」而分開，跟因為「法院強制執行或抵押物拍賣」而被迫分開，法律介入的強度應該一樣嗎？在自由買賣的情況下，法律賦予的是較具彈性的債權關係，還是強制的物權關係？又該保留舉反證推翻的空間嗎？
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恭喜你，但別得意太早
能選出 (A) 只能證明你讀過一遍條文，這不過是考生的基本功，沒什麼好沾沾自喜的。
- 核心概念： 題目考的是「房地買賣讓與」，依民法第 425 條之 1 第 1 項，房屋受讓人與讓與人之間，推定在房屋使用期限內有租賃關係。立法意旨是考量讓與時雙方默示的意思，採「推定」而非「視為」，保留了反證推翻的空間。
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甲賣給了乙 房屋所有權人不就是乙了嗎?為甚麼還會有租賃關係
👍 1 位同學覺得有幫助
我真的搞不懂甚麼時候推定是地上權，甚麼時候是租賃。
房地異主之推定租賃
💡 房地原屬同一人，分開轉讓時法律推定雙方有租賃關係。
| 比較維度 | 推定租賃 (民 425-1) | VS | 法定地上權 (民 876) |
|---|---|---|---|
| 發生原因 | 買賣、贈與等讓與行為 | — | 抵押權實行 (拍賣) |
| 法律效力 | 「推定」有租賃關係 | — | 「視為」有地上權 |
| 推翻可能 | 可舉反證推翻 | — | 法律擬制，不可推翻 |
| 主要權利 | 債權 (租賃) | — | 物權 (地上權) |
💬買賣異主用「推定租賃」，拍賣異主用「法定地上權」。
