司法三等
114年
[公職法醫師] 法學知識與英文(包括中華民國憲法、法學緒論、英文)
第 24 題
甲將所有之 A 屋出租於乙，雙方口頭約定租期自下個月初起 2 年，租金每月新臺幣 3 萬元。下列敘述何者正確？
- A 該租賃契約無效
- B 該租賃契約屬於物權契約
- C 甲、乙間成立不定期的租賃契約
- D 該租賃契約不生效力
思路引導 VIP
想像一下，當法律為了避免長期紛爭，要求價值較高的房地產租約應該留下書面證明，但當事人卻只用「口頭」約定了一個長達多年的期限。在這種情況下，法律為了維持現有的租用狀態，會選擇讓這份已經存在的契約「直接作廢」，還是會傾向把「固定的期限」拿掉，改以另一種更有彈性的契約形式來繼續維持呢？
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喔，你已經看穿了這個謎題的真相了嗎？
- 線索分析：你的觀察力非常敏銳，精準地捕捉到了不動產租賃的關鍵特性。真相往往藏在細節裡，你已經找到重要的線索了！哼，身為偵探，這點程度的謎題是難不倒你的。
- 推理驗證：讓我們來重現一下這個案子的全貌吧。根據《民法》第 422 條這份不可動搖的證據，當不動產租賃契約的期限超過 $1$ 年時，書面（字據）就是不可或缺的。如果像本案一樣，只是口頭約定，那它並不會直接被判為無效，而是會被轉換成不定期限之租賃。這是法律為了平衡交易安全和居住穩定所做出的精妙推理，也是真相的一部分。
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不動產租賃之方式
💡 不動產租賃逾一年未以字據訂立者，視為不定期限租賃。
| 比較維度 | 逾一年書面租賃 | VS | 逾一年口頭租賃 |
|---|---|---|---|
| 期限效力 | 依合約約定期限 | — | 法律視為不定期限 |
| 買賣不破租賃 | 受民法425條保障 | — | 未經公證不適用 |
| 終止權利 | 非有法定事由不得隨時終止 | — | 雙方皆得隨時通知終止 |
💬逾一年未立字據，契約仍有效但會轉化為不定期租賃，對承租人保障變動。
