專技高考申論題
114年
[不動產估價師] 不動產估價理論
第 一 題
一、請說明土地開發分析法之估價原理、應用場合，並就法令對土地開發分析法之定義，分析其與最有效使用之關連。（25 分）
📝 此題為申論題
思路引導 VIP
看到本題應立即聯想《不動產估價技術規則》第77條對土地開發分析法的定義。答題層次分為三步：首先點出預期收益原則與剩餘法為其估價原理；其次列舉素地、都更等實務應用場合；最後務必將法條中的『依法定用途、使用強度』與估價基本原則中的『最有效使用原則』進行法理涵攝與邏輯連結。
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【破題】土地開發分析法係評估具開發潛力土地之重要估價方法，其核心建立在預期收益原則與剩餘價值之基礎上，且該方法之產品定位與價值推算，與最有效使用原則具有密不可分之量化實踐關係。 【論述】 一、土地開發分析法之估價原理
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土地開發分析法核心
💡 預期未來開發收益扣除成本利潤後，推算土地目前之剩餘價值。
🔗 土地開發分析價格推算邏輯
- 1 最有效使用定位 — 依據法定用途與強度，擬定最大效益開發計畫。
- 2 估計預期總銷 — 推算開發完成後之房地市場銷售總金額。
- 3 扣除開發成本 — 扣除直接/間接成本、資本利息及開發利潤。
- 4 推得土地價值 — 剩餘價值即為開發前之土地開發分析價格。
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🔄 延伸學習：延伸學習：開發利潤率之設定應參考典型開發商之客觀預期。
