專技高考申論題
114年
[不動產估價師] 不動產經濟學
第 一 題
一、不動產市場與傳統商品市場有很多不一樣的市場特徵，其中一項特徵便是不動產市場具有很高的交易成本，何謂交易成本？不動產市場為何有較高的交易成本？現今科技發展迅猛，是否能降低這些交易成本？請舉例說明之。（25 分）
📝 此題為申論題
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看到本題，應先聯想「寇斯（Coase）定理」與「交易成本」的三大分類（搜尋、協商、執行），並套用不動產的異質性與資訊不對稱來解釋高成本成因。接著，必須在腦海中建構「含摩擦成本的供需模型」，展示交易成本如何擴大買賣價差並造成無謂損失。最後，以房地產科技（PropTech）如 VR 看屋、大數據估價、區塊鏈為例，論證科技如何縮小圖形中的摩擦成本（T），提升市場流動性與效率。
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【破題】 不動產市場因具備高度異質性與空間固定性，呈現顯著的不完全競爭狀態。交易成本作為市場的「摩擦力」，直接影響了不動產的流動性與定價效率。隨著房地產科技（PropTech）的導入，此摩擦力正逐漸降低。 【論述】
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不動產交易成本分析
💡 交易成本如同市場摩擦力，受不動產特性影響並造成市場無效率。
🔗 交易成本影響與科技優化鏈結
- 1 市場特徵與摩擦 — 異質性與資訊不對稱產生高昂搜尋與協商成本。
- 2 買賣價差產生 — 交易成本 T 導致買方出價與賣方實收產生 Bid-Ask Spread。
- 3 市場規模萎縮 — 有效需求下降，交易量由 Q0 縮至 Q1，產生無謂損失。
- 4 科技介入降低 T — VR看屋、AI估價、區塊鏈去中心化，降低各階段成本。
- 5 市場效率回歸 — 價差收斂，交易量回升，不動產流動性與定價效率提升。
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🔄 延伸學習：延伸學習：分析科技發展對仲介與地政士等傳統「交易服務業」的去中間化挑戰。
