專技高考申論題
114年
[不動產估價師] 不動產經濟學
第 三 題
三、影響不動產價格因素很多，一旦通貨膨脹發生便會驅動物價上漲，也會推升不動產價格，何謂通貨膨脹？而不動產價格上漲是否也會推升物價上漲？並請說明物價與不動產價格兩者之間的相互影響關係。（25 分）
📝 此題為申論題
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考生看到此題應立刻聯想到總體經濟與微觀不動產市場的聯動關係。首先精確定義「通貨膨脹」，接著從「資產選擇理論」解釋通膨如何推升房價；再從「成本推動」與「財富效應」論證房價如何反向推升物價，最後運用「信用擴張（金融加速器）」模型統整兩者的螺旋雙向回饋機制，並補上市場不完全性的實務分析。
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【破題】 通貨膨脹與不動產價格之間存在高度的正向聯動與「螺旋雙向回饋」機制。通膨預期會激發不動產的避險需求推升房價；而房價上漲亦會透過地租成本轉嫁與財富效應，進一步推升一般物價水準。 【論述】
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通膨與房價螺旋關係
💡 通膨引發避險需求推升房價，房價透過成本與財富效應回饋通膨。
🔗 通膨與房價雙向回饋螺旋
- 1 通膨發生 — 貨幣貶值，激發不動產避險需求與營造成本上升。
- 2 房價上漲 — 需求增加且供給端因成本上升而惜售，推升高房價。
- 3 成本與財富效應 — 租金轉嫁至物價，且資產增值帶動總需求上升。
- 4 物價再推升 — 形成物價與房價互為因果的「螺旋上升」現象。
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🔄 延伸學習：延伸學習：政府如何利用升息與信用管制阻斷此惡性循環機制。
