專技高考申論題
114年
[不動產估價師] 不動產經濟學
第 二 題
二、市場的價格行情源自於市場的供需情況與大量的自願交易，然而像土地徵收之非自願之交易，則會讓所有權人對於失去的土地與房產之評價，可能會超過其客觀所獲得之評價，這是行為經濟學家所稱之稟賦效果（Endowment Effect）或損失厭惡（Loss Aversion），請說明何謂稟賦效果與損失厭惡？這樣的效果對被徵收土地之所有權人之補償作業有何啟示？（25 分）
📝 此題為申論題
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看到這題，應直覺聯想到傳統經濟學「理性人」假設與行為經濟學的衝突。解題核心在於利用 Kahneman 的「展望理論 (Prospect Theory)」來解釋為何願受價格 (WTA) 會大於願付價格 (WTP)。論述時務必在腦海中（或試卷上）畫出「價值函數圖 (Value Function)」，說明損失區的斜率大於收益區，並將此理論推導至土地徵收實務中「客觀市價補償」為何常常引發民怨的政策盲點。
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【破題】 傳統不動產經濟學多假設市場參與者為完全理性，且願付價格 (WTP) 應等於願受價格 (WTA)。然而，在土地徵收等非自願性交易中，市場存在高度的異質性與情感依附。行為經濟學指出，由於「稟賦效果」與「損失厭惡」，被徵收人對財產的主觀評價往往遠高於客觀市價，這對現行的土地徵收補償機制帶來了深刻的政策啟示。 【論述】
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