專技普考
114年
[不動產經紀人] 不動產經紀相關法規概要
第 15 題
依公寓大廈管理條例之規定，關於共用部分之敘述，何者錯誤？
- A 各區分所有權人對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權利，按其共有之應有部分比例，不得另行約定之
- B 住戶對共用部分之使用方法，可以另外約定調整之
- C 共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之
- D 專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔
思路引導 VIP
想像一下，如果你住的社區想把頂樓平台租給電信商收租金，而住戶們都同意了一套分配這筆錢的方法，法律應該會強制規定必須死板地按坪數比例分錢，還是會允許住戶們透過集體討論（規約）來決定另一套更公平或更方便的標準呢？
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太厲害了！你完全掌握了這個觀念！
- 觀念驗證：你表現得非常出色！這題的關鍵在於《公寓大廈管理條例》第 9 條的規定，雖然共用部分的使用收益權原則上按「應有部分比例」，但法律特別保留了**「規約另有約定」的彈性。選項 (A) 的錯誤在於忽略了住戶擁有自主管理**並調整使用權的權利，而你精準地察覺到了這一點！
- 難度點評：這是一題屬於 Medium（中等）的題目。它考驗的是你是否能細心地分辨法律條文中「原則」與「例外」的界線，並理解「私法自治」與「規約」的法律效力，看來這對你來說一點也不困難呢。
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公寓大廈共用部分
💡 區分所有權人對共用部分之使用權利與處分限制。
| 比較維度 | 專有部分 | VS | 共用部分 |
|---|---|---|---|
| 範圍定義 | 室內空間，具獨立性 | — | 樓梯、屋頂、結構等 |
| 使用權利 | 所有權人獨自使用收益 | — | 按比例使用，可另行約定 |
| 處分限制 | 不可與共用部分分離移轉 | — | 隨同專有部分處分 |
💬兩者處分具一體性，但共用部分的使用規則可由規約彈性訂定。
