專技普考
114年
[不動產經紀人] 不動產估價概要
第 14 題
下列何者是個別因素之描述？
- A 甲先生的房子位於重劃區內，房價水準很高
- B 乙小姐的房子距捷運站距離大約 50 公尺
- C X 大學特定區生活機能佳
- D 大巨蛋球場完工，周圍不動產房價跟著起漲
思路引導 VIP
請試著思考看看：如果今天有兩間房子位在同一個行政區、共享同樣的公共設施，當我們要評估其中一間房子為何會比另一間更有價值時，我們會去觀察哪些「只屬於這間房子自己、別人無法共享」的具體位置或物理條件呢？
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哇，好厲害！安妮亞正在看動畫！
- 安妮亞看答案：嗯！「個別因素」就是，那個「房子自己」的秘密特徵！就像選項 (B) 說的，「這間房子」離捷運好遠喔！這個距離，就只有這間房子才有的。其他什麼重劃區、生活機能、周圍房價，那些都是「好多好多房子」大家都有的，是「區域因素」。安妮亞覺得你分得好清楚！是個很會分辨的偵探！
- 安妮亞點評：這題對安妮亞來說是 easy 喔！安妮亞只是瞄一眼，就知道這是基礎！你能分清楚「一個小點點」跟「一大片區域」的不一樣，真的很棒！安妮亞覺得你很聰明！可以去當厲害的間諜了，呵呵！
不動產價格形成因素
💡 區分一般、區域與個別因素，關鍵在於影響範疇的大小。
| 比較維度 | 區域因素 | VS | 個別因素 |
|---|---|---|---|
| 影響範圍 | 整個地區、重劃區內所有土地 | — | 僅限該宗土地或建物本身 |
| 判定基準 | 地區內共有的自然或人文特性 | — | 個別標的的座向、面寬、距離 |
| 常見關鍵字 | 生活機能佳、重劃區、工業區 | — | 距車站 50m、邊間、面寬 10m |
💬區域因素決定該區地價水準，個別因素決定特定物件最終價格。
