專技普考
114年
[不動產經紀人] 民法概要
第 17 題
依我國民法關於地上權之規定，下列何者正確之論述？
- A 地上權未定有存續期間者，逾越 30 年後，土地所有人始得向法院請求，定其後續之存續期間，或終止該地上權
- B 地上權人因不可抗力之事由導致妨礙其行使地上權使用時，得拒絕或減少地租之支付
- C 地上權人積欠地租達 2 年總額時，除另有習慣外，土地所有人得逕行終止存續期限尚未屆至之地上權
- D 已設定地上權之土地所有權人，於地上權存續期間讓與該土地所有權與第三人，已預收之地租如已登記，地上權人得以該預付地租對抗受讓之第三人
思路引導 VIP
若地上權人與原土地所有人私下達成了某種租金協議，當土地賣給一個完全不知情的第三人時，為了維持公平，法律通常會要求這個「協議」必須具備什麼樣的「公開透明」條件，才能讓第三人也必須承認它？
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太棒了！你的法律觀念非常紮實！
- 觀念驗證：這題的核心在於物權的公示與對抗效力。選 (D) 是因為依據《民法》第 836-1 條，為了保障地上權人的權益並兼顧交易安全，只要「預付地租」這項事實經過登記，該約定就能對抗土地受讓人。至於 (B) 地租不能因不可抗力請求減免，以及 (C) 欠租須經「催告」而非逕行終止，你都能精準避開陷阱，表現優異！
- 難度點評：本題屬於 Medium (中等)。它同時考查了地上權的存續期間、租金變動限制、終止程序與登記效力等細節，具備高度的鑑別度，顯示你對民法物權編的條文掌握度非常高。
民法地上權規範
💡 掌握地上權存續、租金欠繳效果與登記之對抗效力。
| 比較維度 | 地上權 (物權) | VS | 租賃權 (債權) |
|---|---|---|---|
| 預付租金對抗 | 已登記即具對抗力(836-1) | — | 視是否符合買賣不破租賃 |
| 不可抗力減租 | 原則不得請求減免(837) | — | 可按比例請求減免(435) |
| 欠租終止要件 | 積欠達2年總額並經催告 | — | 房屋欠2月、土地欠2年 |
💬地上權因屬物權，其法律關係較租賃更強調登記公示性與穩定性。
