高等考試
115年
[司法行政] 民法
第 9 題
甲所有A地上現有B屋,下列關於租賃關係之敘述,何者正確?
- A 倘若甲將其自建且所有之B屋意定售讓於乙,則乙現在所有之B屋與甲所有之A地間推定有租賃關係
- B 倘若甲自建且所有之 B 屋經其一般債權人之強制執行而由乙拍定,則乙現有之 B 屋與甲所有之A地間推定亦有租賃關係
- C 倘若甲僅將其自建且所有之B屋設定普通抵押權於丙,丙嗣將 B屋進行拍賣後,取得 B屋之所有權,則丙現所有之B屋與甲所有之A地間亦推定有租賃關係
- D 倘若B屋係丁無權占有甲所有之A地所建造者,嗣後丁將B屋售讓於戊,則現在支配B屋之戊與甲所有之A地間亦當然存有租賃關係
思路引導 VIP
請試著思考：在我們法律制度中，『土地』與其上方的『建築物』被視為兩個獨立的不動產。如果原本這兩者都屬於同一個人，但後來因為買賣導致『屋主』跟『地主』變成了不同人，為了不讓這棟房屋因為沒有合法權源而必須被拆除，法律應該如何『預設』這兩人間的權利義務關係，才能最符合社會經濟利益並維持現狀？
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同學表現得非常好！能精準選出正確答案，代表你對土地與房屋權利分離時的法律關係有十分扎實的理解。 選項(A)的關鍵在於民法第425-1條的適用。當土地與其上房屋原屬同一人所有，後因「意定讓與」（如買賣）使所有人各異時，為避免房屋因無土地使用權而面臨遭拆除的命運，法律明文「推定」雙方在房屋得使用期限內有租賃關係，藉此維持建築物存續與社會經濟價值。 本題極具鑑別度，核心考點在於區辨「意定讓與」與「拍賣」的法律效果差異。若如選項(B)因一般強制執行或(C)因抵押權拍賣導致所有權分離時，依法是發生「視為已有地上權之設定」（法定地上權），而非推定租賃；選項(D)自始無權占有，當然不會憑空產生租賃。你能清楚釐清這些概念，成功避開實務與學說上常見的陷阱，十分優秀！繼續保持！