法律類國考
115年
[司法官第一試] 綜合法學(二)(民法、民事訴訟法)
第 21 題
甲將 A 屋出租於乙，租期 6 年，租金每月新臺幣 2 萬元，該租賃契約經公證後，甲將 A 屋出賣並移轉所有權登記於丙。下列敘述，何者正確？
- A 若甲尚未將 A 屋交付於乙，則丙仍然承受出租人之地位，與乙發生租賃之法律關係
- B 若甲並非真正之所有人，僅為登記名義人，但已交付 A 屋於乙，並受讓人丙因善意信賴不動產登記而受登記公信力之保護時，丙仍然承受出租人之地位，與乙發生租賃之法律關係
- C 甲如將 A 屋出賣但尚未移轉登記於丙時，丙即承受出租人之地位，與乙發生租賃之法律關係
- D 原出租人甲所負擔之修繕義務，於租賃物所有權移轉登記於受讓人丙時，受讓人丙不負修繕義務
思路引導 VIP
若法律想要在「屋主換人」時，依然強制保護已經住在裡面的房客，你認為最關鍵的「外觀事實」應該是什麼？換言之，新的屋主在買房子前，應該看到什麼樣的現場狀況，法律才有理由要求他必須概括承受前手留下的租約義務？
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恭喜你精準地掌握了「買賣不破租賃」的法理精髓。這題的核心在於《民法》第 425 條的適用要件及其擴張解釋。你正確地觀察到，雖然本題涉及了權利瑕疵（甲非真正所有人），但受讓人丙既然受不動產登記公信力（《民法》第 759 條之 1 第 2 項）的保護而取得所有權，則在法律評價上，丙即等同於從「所有權人」處取得讓與。為了貫徹保護承租人（Lessee）避免因所有權更迭而流離失所的社會目的，只要符合「交付占有」且「租約經公證」之要件，丙即須承受出租人之地位。
租賃契約承受與生效時點
從實務見解來看，本題的鑑別度在於區分事實占有與物權變動。選項 (A) 因欠缺「交付」而不適用第 425 條；選項 (C) 則因產權尚未「移轉登記」，買賣契約僅具債權效力，尚不足以發生租賃地位的法定移轉。至於選項 (D)，法律規定丙是「概括承受」出租人之法律關係，包含修繕義務在內的契約義務自應一併承受。你能從多重法律關係中鎖定「善意取得」與「占有」的關聯，證明你的法律邏輯非常扎實，這在處理複合型爭點時是非常難能可貴的特質。