專技高考申論題
115年
[不動產估價師] 不動產估價理論
第 三 題
折舊的原因可歸類為那幾類？一棟窗型空調設計的新建辦公大樓，其出售價格相對其他條件相同但為中央空調設計的辦公大樓低。試分析其價格相對較低的原因，並從三大估價方式分析如何衡量其價值減損？（25 分）
📝 此題為申論題
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本題結合了折舊理論與三大估價方法的應用。首先，必須明確列出折舊的三大原因（物理、機能、經濟）。第二步，分析案例：新建辦公大樓裝設窗型空調。既然是新建，無物理折舊；也非大環境問題，無經濟折舊。因此，這是「型式過時、設計不良、不符現代效用」造成的「機能性折舊」。第三步是重頭戲，如何用成本法、比較法、收益法衡量這筆減損？成本法：估算改裝成中央空調的重置成本（或減去窗型殘值）。比較法：找市場上無中央空調與有中央空調的交易案例進行配對比較，萃取出個別因素差異率。收益法：評估因無中央空調導致租金水準下降或空置率上升的損失，將其資本化為價值減損。分點論述，條理清晰即可。
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【考點分析】 本題測驗考生對不動產折舊分類之理解，並要求將特定物理/設計缺陷（窗型空調）定性，進而運用三大估價方式（成本法、比較法、收益法）提出量化減損金額之具體方法。 【理論/法規依據】
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