專技高考申論題
115年
[不動產估價師] 不動產投資分析
第 一 題
一、何謂內部報酬率（IRR）？何謂修正內部報酬率（MIRR）？下表為投資案的現金流量表，期初的投資成本為 20,000,000 元，第一年投資尚無法獲利，現金流量為負數，融資的利率為 8%，第 2 年起投資產生正的現金流量，因此把投資獲利的現金流量再轉投資，假設再投資的報酬率為 6%，請計算下列個案的修正內部報酬率（答案計算至小數點第三位，以下四捨五入）。又假設投資人的需要報酬率為 10%，本案是否可以投資？請說明理由。（25 分）
投資案現金流量表
| 年度 | 現金流量（元） |
|---|---|
| 0 | -20,000,000 |
| 1 | -1,200,000 |
| 2 | 1,300,000 |
| 3 | 1,400,000 |
| 4 | 30,000,000 |
投資案現金流量表
| 年度 | 現金流量（元） |
|---|---|
| 0 | -20,000,000 |
| 1 | -1,200,000 |
| 2 | 1,300,000 |
| 3 | 1,400,000 |
| 4 | 30,000,000 |
📝 此題為申論題
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看到本題，首先要辨識出三個核心考點：1. 解釋IRR與MIRR的概念差異。2. 正確運用MIRR公式進行計算，區分出「現金流出」與「現金流入」，並分別適用不同的折現率與再投資率。3. 判斷投資準則：將計算出的MIRR與投資人要求報酬率比較。 思考步驟：
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【考點分析】 本題主要測驗考生對不動產投資分析中兩項核心評估指標「內部報酬率（IRR）」與「修正內部報酬率（MIRR）」之定義與理論差異的理解，同時測驗將理論應用於實際現金流折現（DCF）與終值（FV）運算，以判斷投資可行性。 【理論/法規依據】
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