專技高考申論題
105年
[不動產估價師] 不動產經濟學
第 三 題
三、請說明何以土地所有權人即使可獲得更高的當期收入，仍有可能繼續持有土地，而不是自己開發或出售土地以供他人開發？亦即土地未被用於當期「最高最佳使用」之原因為何？又倘政府機關擬透過某種方式增加可供開發土地，則前揭土地所有權人對其土地管理策略與偏好之行為，對土地市場可能產生之影響為何？試輔以經濟圖形說明之。（25 分）
📝 此題為申論題
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遇到『為何地主即使有收益仍延遲開發』的題目，應立即聯想『實質選擇權理論（Real Option Theory）』，點出土地開發的『不可逆性』與未來收益的『不確定性』。解題需運用動態最佳化視角，繪製/描述『等待價值與開發價值』圖形，並分析政府增加土地供給如何改變價格預期、降低選擇權價值，進而引發市場加速開發的連鎖反應。
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【破題】 土地未投入當期「最高最佳使用」並非地主不理性，而是土地開發具備「不可逆性（Irreversibility）」與未來收益的「不確定性（Uncertainty）」。依據實質選擇權理論（Real Option Theory），保留空地等同持有一個看漲選擇權，當「等待的價值」大於「當期開發利潤」時，地主會選擇延遲開發。 【論述】
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