專技高考申論題
106年
[不動產估價師] 不動產經濟學
第 一 題
一、土地使用有正面外部性和負面外部性效果，並反映在地價上。假設一個單核心都市，都市計畫劃設為住宅區，其都市邊緣劃設為農業區，請分別就住宅區和農業區說明各有何外部性效果？以及原因為何？並繪圖說明都市空間地價結構外部性效果的變化。（25 分）
📝 此題為申論題
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本題測驗「外部性資本化」與「空間經濟學」的結合。考生應立刻想到 Alonso 單核心競租模型，分析正負外部性如何使原本平滑的競租曲線（Bid-Rent Curve）產生局部凸起或凹陷，並運用不動產異質性與市場失靈的觀點，探討地價結構扭曲的原因與實務現象。
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【破題】 本題核心在於「外部性（Externality）」與「資本化（Capitalization）」效應。外部性指經濟主體行為對第三方造成未經市場價格反映之影響；在不動產市場中，由於土地位置的固定性與異質性，外部性會透過「資本化」過程，反映在該空間節點的地租與地價上，進而扭曲單核心都市模型（Alonso Model）中原本平滑遞減的地價空間結構。 【論述】
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